Анализ реального рынка недвижимости в Мадриде (2025)
2025 год оказался исключительно сложным для рынка недвижимости, и Мадрид не стал исключением. Общая картина, которую рисуют СМИ — повсеместный рост цен — требует серьёзного уточнения. Да, в отдельных районах стоимость жилья действительно выросла на 10%, 15% и даже более чем на 20% за последние 12 месяцев. Но одновременно есть районы, где цены снизились. И это не исключения — это системная особенность текущей фазы рынка.
В основе анализа — данные официального статистического портала Нотариата Испании. Это не объявления на Immobiliare или Idealista, не оценка агентств, не прогнозы аналитиков. Это зарегистрированные сделки: реальные суммы, подписанные у нотариуса, с указанием адреса, площади, типа недвижимости, возраста покупателя и его статуса — физическое или юридическое лицо.
В основе анализа — данные официального статистического портала Нотариата Испании. Это не объявления на Immobiliare или Idealista, не оценка агентств, не прогнозы аналитиков. Это зарегистрированные сделки: реальные суммы, подписанные у нотариуса, с указанием адреса, площади, типа недвижимости, возраста покупателя и его статуса — физическое или юридическое лицо.
Интерактивную карту Мадрида с индексами можно найти тут
Районы с ростом цен более 20% — это исключительно центральные и северные локации.
91% сделок — с вторичным жильём, 9% — с новостройками. 89% покупателей — физические лица, 11% — юридические.
Это напрямую опровергает распространённый тезис о «захвате рынка корпорациями».
Средний возраст покупателя — 48 лет.
80% покупок совершено испанцами, 20% — иностранцами: на первом месте — Великобритания, затем — Марокко, Италия, Германия и Румыния.
В то же время в премиум-районах доля покупок через юрлица значительно выше: в Sol и Ópera — 40%, в Arganzuela — 20%, в Chamberí — 36%, в Salamanca — 44%. Это не означает, что жильё используется как инвестиционный актив в узком смысле. Часто речь идёт о фискальной оптимизации: крупные частные покупатели оформляют сделки через семейные или инвестиционные структуры, сохраняя жильё для личного проживания.
На противоположном полюсе — районы с падением цен.
В целом по Мадриду средний рост за год составил 10,36% (столица) и 8,83% (вся область).
Из 55 районов 53 подорожали, в 28 из них — на двузначные цифры. Это не просто рост — это переход в новую ценовую реальность, при которой средние зарплаты и рост доходов уже не поспевают за динамикой рынка.
За этим стоят две параллельные динамики. С одной стороны — центр и север, куда стекаются капиталы, в том числе международные. Мадрид укрепляется как одна из самых привлекательных европейских столиц для жизни и инвестиций. С другой — периферия и старые районы, где рынок корректируется под влиянием новых проектов и изменений в инфраструктуре.
- Почтовый индекс 28012 (районы Embajadores, Lavapiés, Cortes, Huertas), где цены выросли на 20,8%. Средняя стоимость сделки — около 400.000 евро при цене 5.320 евро за квадратный метр
- Почти одинаковый рост — 21,15% и 21,16% — зафиксирован в индексах 28013 (Sol, Ópera) и 28005 (Puerta de Toledo, Embajadores, Acacias). В Sol и Ópera средняя сделка — 600.000 евро (110 м²), а в Puerta de Toledo — 390.000 евро (70 м²). Разница объясняется не столько ценой за метр (5400–5500 евро), сколько типом и размером жилья, доминирующего в продажах.
- Особое внимание заслуживает расхождение между рыночной риторикой и реальностью. Так, в районе Acacias средняя заявленная цена на Idealista составляет 6400 евро/м². Между тем, фактическая средняя цена закрытых сделок — 5500 евро/м². 20% разрыва — это не погрешность, а сигнал: ожидания продавцов опережают возможности покупателей
- Самый высокий рост — 21,89% — показал индекс 28046 (Chamartín: Castilla, Nueva España). Здесь средняя цена — 6.714 евро/м², а средняя сделка — почти 990.000 евро (150 м²). Это не всплеск, а продолжение тренда: в 2023 и 2024 годах рост составлял 7,84% и 15% соответственно. 99% продаж — вторичное жильё, 92% покупателей — граждане Испании, 7% — китайцы (самая крупная группа среди иностранцев). 70% сделок заключено физическими лицами, 30% — юридическими. Это объяснимо: район напрямую затронут проектом Madrid Nuevo Norte. Он закрепляет статус севера как главного финансового и транспортного узла страны, усиливает связь с аэропортом и формирует новую модель городского проживания — «город за 15 минут», где всё необходимое доступно в пешей или велодоступности.
91% сделок — с вторичным жильём, 9% — с новостройками. 89% покупателей — физические лица, 11% — юридические.
Это напрямую опровергает распространённый тезис о «захвате рынка корпорациями».
Средний возраст покупателя — 48 лет.
80% покупок совершено испанцами, 20% — иностранцами: на первом месте — Великобритания, затем — Марокко, Италия, Германия и Румыния.
В то же время в премиум-районах доля покупок через юрлица значительно выше: в Sol и Ópera — 40%, в Arganzuela — 20%, в Chamberí — 36%, в Salamanca — 44%. Это не означает, что жильё используется как инвестиционный актив в узком смысле. Часто речь идёт о фискальной оптимизации: крупные частные покупатели оформляют сделки через семейные или инвестиционные структуры, сохраняя жильё для личного проживания.
- Следует отметить два индекса, которые демонстрируют аномально высокий рост, но не включены в основной анализ из-за низкой статистической значимости. В 28044 (Cuatro Vientos, Avenida de la Peseta) рост составил 25,46%, но сделок всего 268, из них 24% — новостройки. Вероятно, несколько крупных проектов исказили общую картину. Ещё более экстремальный случай — 28040 (Ciudad Universitaria): рост 55,45% при 115 сделках, тогда как годом ранее цена упала на 18%. При этом новостроек в районе нет. Такие скачки обычно связаны с крайне низкой ликвидностью — одной-двумя сделками по нетипичным объектам.
На противоположном полюсе — районы с падением цен.
- 28034 (районы Fuencarral, Tres Olivos, Begoña): –1,12% после роста на 16% годом ранее. Средняя сделка — 500.000 евро. Вероятная причина — переток спроса в более новые и лучше спланированные кварталы севера: Valdebebas, Las Tablas, San Chinarro.
- Лидер по снижению — 28032 (Vicálvaro, Valdebernardo, Alsacia): –9,51%. Это второй год подряд, когда цены в этом районе падают (в 2024 — –0,16%). Средняя цена — 2.600 евро/м², средняя сделка — 246.000 евро. Здесь, скорее всего, завершился эффект «второго эшелона». В 2019–2022 годах Valdebernardo был доступной альтернативой дорогим новым районам. Сегодня ситуация изменилась: на рынке появилось новое предложение на юго-востоке — Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros, Los Ahijones. Вход новой массовой застройки смягчает давление на соседние территории — и цены стабилизируются или снижаются.
В целом по Мадриду средний рост за год составил 10,36% (столица) и 8,83% (вся область).
Из 55 районов 53 подорожали, в 28 из них — на двузначные цифры. Это не просто рост — это переход в новую ценовую реальность, при которой средние зарплаты и рост доходов уже не поспевают за динамикой рынка.
За этим стоят две параллельные динамики. С одной стороны — центр и север, куда стекаются капиталы, в том числе международные. Мадрид укрепляется как одна из самых привлекательных европейских столиц для жизни и инвестиций. С другой — периферия и старые районы, где рынок корректируется под влиянием новых проектов и изменений в инфраструктуре.
Прогноз на 2026 год
Значительных падений не предвидится.
Основания — хронический дефицит жилья, особенно в сегменте доступной аренды, и отсутствие признаков массового выхода крупных игроков. Однако темп роста в «премиум» сегменте, вероятно, замедлится. Вместо 20%+ мы увидим 3–5% или стагнацию, когда даже самые платежеспособные покупатели начнут сопротивляться текущим уровням цен.
Это не означает, что рынок «лопнет». Скорее — наступит фаза консолидации. Первые признаки усталости проявятся не в обвалах, а в замедлении, в увеличении времени экспозиции объектов, в росте числа сделок со скидками. При этом в отдельных локациях — там, где инфраструктура развивается, а цены ещё не достигли пика, — сохраняется потенциал для умеренной, но устойчивой ревалоризации.
Ключевой вывод: рынок перестал быть единым.
Сегодня решение о покупке требует не общих знаний, а глубокого анализа конкретного района: его позиционирования, планов развития, демографического профиля покупателей, соотношения спроса и предложения. Только так можно отличить временную перегретость от долгосрочного потенциала.
На базе анализа архитектора Эдуардо Саза
Основания — хронический дефицит жилья, особенно в сегменте доступной аренды, и отсутствие признаков массового выхода крупных игроков. Однако темп роста в «премиум» сегменте, вероятно, замедлится. Вместо 20%+ мы увидим 3–5% или стагнацию, когда даже самые платежеспособные покупатели начнут сопротивляться текущим уровням цен.
Это не означает, что рынок «лопнет». Скорее — наступит фаза консолидации. Первые признаки усталости проявятся не в обвалах, а в замедлении, в увеличении времени экспозиции объектов, в росте числа сделок со скидками. При этом в отдельных локациях — там, где инфраструктура развивается, а цены ещё не достигли пика, — сохраняется потенциал для умеренной, но устойчивой ревалоризации.
Ключевой вывод: рынок перестал быть единым.
Сегодня решение о покупке требует не общих знаний, а глубокого анализа конкретного района: его позиционирования, планов развития, демографического профиля покупателей, соотношения спроса и предложения. Только так можно отличить временную перегретость от долгосрочного потенциала.
На базе анализа архитектора Эдуардо Саза
Наши путешествия
2026
- 5-8 февраля
«Белый Париж» с историком моды Александром ВасильевымСамые интересные культурные события этого сезона: мировая премьера оперы "Евгений Онегин" в постановке голливудского актера Рейфа Файнса, выставка "100 лет ар-деко", Фонд Картье, модный дом Скиапарелли, музей белой эмиграции, антикварный рынок, новые рестораны и многое другое!
1/10 мест. - 14-28 марта
«Аюрведическая перезагрузка на Шри-Ланке»1-2 недели цифрового детокса согласно древней мудрости: посещение мест силы, уединённые медитации в храмах под руководством буддийского монаха; персональные аюрведические консультации с главным врачом легендарного спа-отеля; питание, подобранные индивидуально для вас, проживание с видом на океан и джунгли, где утро начинается с йоги на террасе. Тёплый Индийский океан, спокойствие, природа и полная гармония.
4/6 мест. - 17-23 апреля
«Шикарная Андалусия с Александром Васильевым»Вояж по самым красивым уголкам Южной Испании. Эксклюзивные встречи, частные визиты, концерты, лучшие музеи, секретные мастерские крупнейших мировых брендов, мода, гастрономия, пейзажи и праздники Андалусии в тщательно подобранной компании
9/10 мест - 4-12 мая
«Тихая роскошь Балеарских островов» Майорка - Менорка - Ибица.Частные виллы архитекторов Баухауса, мастерские последних ремесленников, художественные галереи, невероятные пейзажи, разговоры о костюме как языке культуры: от майолики до кружев Пагес, от балеарского костюма - до моды хиппи. Проживание — в бутик-отелях и древнейшем замке Балеар.
Всего 10 мест. - 15-22 июня
«По следам великих: культурное наследие Норвегии»Фьорды — как состояние души. История норвежских мореплавателей, композиторов, литераторов, художников и северной моды, посещение Национальной оперы в Осло и мастер-класс по вязанию хардангер в Бергене. Норвежская кухня и день летнего солнцестояния на берегу — праздник природы, света и гостеприимства.
8/10 мест. - 9-12 октября
"Культурная Ибица"Ибица как культурный ландшафт с историком Мартином Дейвисом: финикийское наследие, арабские крепости, сельская архитектура в стиле примитивного минимализма, музеи современного искусства, частные коллекции и студии художников, история клубного движения, невероятные закаты и ласковое море в бархатный сезон.
Всего 6 мест. - Ноябрь
«Паломничество красоты в древнюю столицу Японии»Лучший сезон красочной природы как из книг Кавабаты в самом сердце культурной Японии. Мы увидим самые красивые места и скрытые жемчужины Киото, Осаки и Нары в сопровождении японских специалистов: наставника дзэн-буддизма, куратора Института костюма, мастера традиционной косметики. Каждый день — ритуал: чайная церемония, мастер-класс по каллиграфии, сад камней, лекция по философии, беседы о японской литературе и кино, дегустация сезонных блюд, секреты умами и встречи с гейшами.
Всего 6 мест.
Наши прошлые путешествия
2025
Апрель 2025
Треугольник Дали с Татьяной Пигарёвой
Апрель 2025
Каталония с Александром Васильевым
Февраль 2025
Имперский Мадрид
с Александром Васильевым
с Александром Васильевым
Февраль 2025
Париж с Александром Васильевым
и Дмитрием Макаровым
и Дмитрием Макаровым
2024
Испанская Страна Басков с Александром Васильевым
Французская Страна Басков с Александром Васильевым
Контакты:
Email: info@rbclub.org
Whatsapp: +34 613018885
Следите за нашими анонсами в соцсетях
Whatsapp: +34 613018885
Следите за нашими анонсами в соцсетях